内蒙古通辽探路“民办非企+先用后付” 破局老旧小区“失管”困局

　　中新网内蒙古新闻11月6日电　（记者　刘文华）建成年代久、基础设施老化、商业物业不愿进、居民不愿交费……老旧小区“失管缺管”，是当下中国不少城市基层治理面临的共性痛点。在内蒙古自治区通辽市科左后旗，当地正通过一场“民办非企+先用后付”的物业服务模式变革，重构老旧小区的信任契约与治理生态。

　　“家门口的琐事终于有人管，而且是先看服务再掏钱，交的每一分钱都明明白白。”家住科左后旗教育局家属楼的居民王静，谈及小区的变化时如是说。

　　王静所居住的家属楼，曾是典型的无物业“失管”小区。去年以来，科左后旗指导玛拉沁社区注册投运了全旗首家民办非企业性质的“邻里悦享”居民服务中心，并以该家属楼为试点，争取3万元启动资金，探索破局之道。

　　“通过社区牵头搭建民办非企业服务平台，我们跳出了传统商业物业单纯算‘经济账’的经营思维，把公益兜底和专业服务结合起来，从组织层面破解失管小区‘没人管’的难题。”科左后旗住建局党组书记何春哲将这一模式的核心，归结为“公益属性”与“市场机制”的嫁接。

　　商业物业不愿进老旧小区，往往卡在“物业费收不上来，服务跟不上去”的恶性循环。对此，当地开出的药方是：把定价权和评价权交还给居民，推行“先服务、后付费”。

　　在试点过程中，社区历经3轮全覆盖入户走访，由居民协商敲定每年360元的基础物业费标准，且明确盈余资金的使用方向全由居民议事协商会议决定。“邻里悦享”平台引入专业物业公司合作，建立起“服务实施—居民评价—按效付费”的闭环机制，以居民满意度作为付费标尺。

　　这种“倒逼”机制立竿见影。试点小区每两日开展一次基础服务，累计解决了楼道照明、飞线充电、环境卫生等60余件民生琐事，小区物业类“12345”热线诉求同比大幅下降70%。

　　在每户每年360元的低收费标准下，如何维持物业服务的良性运转？科左后旗算了一笔“双轨服务+连片降本”的经济账。

　　一方面，当地打造“基础服务+个性菜单”双轨体系：在兜牢保洁、清运等刚需底线的同时，推出水暖检修、家电维修、家政等47项低于市场均价的“低偿便民服务”。试点以来已累计提供低偿服务33次，在增强造血能力的同时，为居民节约开支9000余元。

　　另一方面，针对老旧小区“小、零、散”导致管理成本高企的困境，当地在试点成功后将模式复制推广，依托“邻里悦享”一口气托管了24个无物业小区，并探索“片区大物业”“共享物业”模式，通过连片服务摊薄管理成本。目前，全旗已组建物业管理委员会89个、业主委员会3个，实现物业管理区域全覆盖。

　　“社区基层治理的落脚点就在小区楼栋。探索‘民办非企+先用后付’模式，正是把党组织的政治优势、组织优势转化为基层治理效能的生动实践。”科左后旗委常委、组织部部长洪光表示，通过推动社区党委站到治理前沿，串联居委会、服务机构与居民代表，让基层党组织成为了群众身边的“主心骨”。

　　此外，为彻底改善老旧小区硬件短板，2026年以来，科左后旗已投入260万元用于防水、管网、路面修缮及应急保障，并同步推行信用分级分类监管与行业“红黑名单”制度。据悉，当地接下来还将稳步推广“民办非企+信托制”物业模式，让老旧小区不仅“有人管”，更能“管得好、可持续”。（完）